Essa é a estreia da coluna Renda Com Imóveis, seu encontro mensal com Larissa Nappo e Fausto Menezes, analistas de Fundos Imobiliários do Itaú BBA.
Caros investidores, hoje estamos aqui para te trazer informações relevantes sobre o mercado de Fundos Imobiliários e sobre a nossa Carteira Renda com Imóveis.
Após um período desafiador, onde enfrentamos 5 meses consecutivos de perdas, fevereiro trouxe um alívio, com o Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) registrando uma valorização de 3,3%. Neste artigo, traremos um conceito importante para esse momento, além de apresentar nossa recomendação e perspectivas.
Cotação no mercado secundário x cota patrimonial: uma diferença importante
O mercado de FIIs tem se mostrado volátil, e antes de entrarmos no detalhe do cenário, gostaríamos de “puxar o gancho” do mês e trazer uma pauta que entendemos ser de grande relevância para que possamos navegar qualquer cenário com maior tranquilidade: a diferença entre a cotação no mercado secundário e a cota patrimonial dos fundos.
A cotação no mercado secundário é o preço que você vê ao comprar ou vender um ativo. Ela sofre influência de variáveis como liquidez, expectativas futuras de geração de receita, custo de oportunidade, valor do patrimônio hoje (sendo este último a cota patrimonial), entre outras. Já a cota patrimonial reflete o valor real do fundo, calculado com base no patrimônio líquido dividido pelo número de cotas emitidas.
Apesar de as duas possuírem suas diferenças, em momentos de racionalidade do mercado observamos uma maior correlação entre elas, na comparação com situações como a que estamos vivenciando nos últimos meses.
Você deve estar se perguntando: “E qual a relevância disso? Afinal, com juros altos os FIIs perdem atratividade… então tem que cair, certo?”
Sim e não! Os juros, sim, possuem efeito sobre os fundos – e, inclusive, utilizamos nas nossas contas. Mas este movimento deve ser julgado de forma racional, com fundamentos e contas. Quando esta decisão deixa de ser embasada e previsões feitas “no calor do momento” são levadas à frente, entramos no campo da irracionalidade.
Dito isso, apesar da recuperação em fevereiro, o cenário de volatilidade persiste. Para que possamos vislumbrar uma alta estrutural, mudanças macroeconômicas significativas são necessárias, e até o momento, não observamos essas alterações. Portanto, é essencial analisar os fundamentos por trás dos investimentos.
Análise setorial: Galpões Logísticos e Lajes Corporativas no 4T24
Em relação ao setor de Galpões Logísticos, a vacância atingiu 8,3%, leve alta em relação ao trimestre anterior, quando chegou ao seu menor patamar histórico (7,7%). Apesar de se manter abaixo de 10%, patamar em que os proprietários possuem o poder de barganha durante negociações de contrato, observamos que as principais praças, os estados de São Paulo e do Rio de Janeiro, apresentaram resultados mistos ao final do ano. Em São Paulo, houve alta no nível de desocupação para ativos classes A e A+ indo de 8,06% para 8,92%, enquanto no Rio de Janeiro, o indicador caiu de 13,11% para 11,29%. Outra região importante é o estado de Minas Gerais que, para ativos classes A, A+ e B, viu sua vacância saltar de 9,33% para 12,00%.
Já quando o assunto são Lajes Corporativas, as regiões de estudo são as cidades de São Paulo e do Rio de Janeiro, com foco nos imóveis classe A e A+, filtros bastante conhecidos por nossos leitores. Iniciando pela parte paulistana, a cidade reduziu seu nível de vacância, alcançando 20,48%, frente a 20,93% no terceiro trimestre de 2024. O indicador segue em queda, tendência iniciada em 2021. Sobre os indicadores correlacionados com a vacância, a cidade de São Paulo recebeu pouco mais de 33,8 mil metros quadrados de novo estoque, enquanto a absorção líquida foi de 42,9 mil m².
Composição da Carteira Renda com Imóveis
Agora, vamos falar sobre a nossa carteira recomendada de FIIs. A composição atual é a seguinte:
- HGCR11**
- KNCR11**
- KNUQ11
- KNIP11*
- BRCO11
- KNRI11
- BTLG11
- PVBI11
- RBRP11
- HGRU11
- HSML11
- XPML11
No momento, a carteira tem 40% de exposição no setor de Ativos Financeiros, 22,5% em Galpões Logísticos, 15% em Lajes Corporativas, 15% em Shopping Centers e 7,5% em Varejo.
O objetivo é gerar renda de forma previsível e oferecer uma alternativa mais segura em tempos de incerteza. O dividend yield corrente da carteira é de 11,2%, o que representa um prêmio em relação ao Tesouro IPCA+ 2035.
Considerações finais
Apesar dos desafios que o mercado de FIIs enfrenta, continuamos otimistas em relação ao potencial de recuperação. Acompanharemos de perto as movimentações na curva longa de juros e as discussões sobre a reforma tributária, que podem impactar o setor. É importante lembrar que, mesmo em tempos difíceis, o mercado imobiliário brasileiro possui fundamentos sólidos e continua a apresentar oportunidades.
Estamos aqui para ajudá-lo a navegar por esse cenário e a tomar decisões informadas.
Até o próximo artigo.
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