Confira o que movimentou os FIIs no primeiro semestre e nossa carteira recomendada

Olá.

Estamos aqui em mais uma edição da coluna Renda com Imóveis, em que te trazemos um panorama do mercado de Fundos Imobiliários, nossas perspectivas e nossa Carteira Recomendada deste produto.

Na edição de hoje, traremos uma visão geral do semestre, bem como o que deve movimentar o mercado na segunda metade do ano. Por fim, e não menos importante, trazemos mais detalhes sobre a Carteira Renda com Imóveis, com alterações na sua composição para o mês.

Vamos lá?

Aqui, vamos destacar três principais temas que movimentaram os FIIs até aqui em 2025: reforma tributária, Medida Provisória e juros. 

Reforma tributária: veto, sanção e isenção

Logo no começo do ano, foi sancionada a Lei Complementar que regulamenta a reforma tributária sobre o consumo com a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS).

Para o nosso mercado, o que impactou foi o veto em relação à isenção dos fundos imobiliários no reconhecimento de suas receitas. Ou seja, da forma como foi sancionada, a lei determinava que os FIIs seriam contribuintes do imposto, fazendo com que o fundo pagasse tributo sobre a receita gerada. Mas vale destacar que a discussão era sobre a tributação da receita, e não dos dividendos.

Só que, em junho, o Congresso derrubou o veto, mantendo a isenção para os fundos no reconhecimento de suas receitas. Ou seja, os FIIs continuam sem pagar impostos ao reconhecer suas receitas.

Medida Provisória e mudanças para os FIIs

Também em junho, o governo anunciou a Medida Provisória nº 1.303, impactando os veículos financeiros que hoje são isentos. Mas antes mesmo de adentrarmos nas novas regras, precisamos mencionar que, para que seja aprovada como lei, a MP ainda precisa ser deliberada pelo Congresso que pode, por sua vez, aprovar sem ressalvas, com mudanças ou rejeitar completamente a medida.

Dito isto, alguns pontos são de maior relevância para o nosso mercado:

• A alíquota do IR no ganho de capital, que hoje é de 20%, passará a ser de 17,5% – abrangendo todos os investidores e cotas;

• Para os investidores que usufruem da isenção nos dividendos (maioria dos investidores atualmente), teremos dois cenários de acordo com a data de emissão das cotas dos fundos: (1) emitidas até dezembro de 2025: permanecem isentas; (2) emitidas a partir de 2026: haverá tributação de 5% sobre os dividendos.

Por fim, ressaltamos que é necessário acompanhar a questão para entender se teremos mudanças a partir do próximo ano e, caso sim, se serão realmente neste formato. O íon continuará te atualizando sobre esse tema.

Curva futura de juros e fim do ciclo de alta da Selic

E pra fechar, saindo do âmbito regulatório, vamos passar para os movimentos do mercado.

Em relação às cotações, a partir de fevereiro, o Ifix começou a apresentar uma tendência de alta, que se manteve até maio, permitindo uma expressiva recuperação do índice nesta primeira metade do ano. Mas, diante de tantas notícias, o que fez com que os FIIs subissem tanto?

Entendemos que o movimento está correlacionado ao ajuste das expectativas macroeconômicas, principalmente o ciclo de alta da Selic, combinado com uma recuperação dos fundos após uma reação inicial às notícias comentadas, uma vez que, em fevereiro, começamos a perceber um arrefecimento das curvas futuras de juros, fazendo com que fossem precificados juros “menos altos” do que anteriormente previsto. Na mesma linha, o cupom do Tesouro IPCA+ 2035 também apresentou leve redução, dando tração para que os FIIs apresentassem o movimento de recuperação.

Como mencionamos, o semestre foi positivo para o nosso mercado. Daqui para a frente, precisamos acompanhar a evolução do cenário macroeconômico, bem como a precificação das curvas de juros. Esperamos que novos movimentos relevantes para a indústria fiquem à mercê de ajustes nas precificações das curvas futuras de juros, que estão principalmente de olho no início do corte de juros. Seguimos otimistas com o futuro da indústria e atentos aos movimentos do mercado para trazer sempre as informações mais relevantes para você, investidor e investidora.

Mantemos nossa perspectiva otimista para o mercado imobiliário no médio e longo prazo. Mesmo considerando o atual patamar da taxa de juros, avaliamos que os FIIs continuarão com uma boa relação de risco x retorno em comparação a outras classes de ativos. No entanto, incertezas no âmbito global e interno podem continuar trazendo volatilidade no curto prazo. Precisamos acompanhar de perto o movimento na curva longa de juros, que vem ditando o ritmo do mercado.

Para o início do semestre, readequamos a composição da Carteira Renda com Imóveis, com a saída do HGCR11 e entrada do KNHF11.

Com a saída do HGCR, reduzimos em cerca de 4% a exposição aos ativos financeiros. Apesar da leve redução, a movimentação promove um aumento da exposição ao CDI, visto a concentração dos dois fundos no indexador. O racional deste rebalanceamento tem como fundamento um IPCA mais próximo à meta para os próximos meses, contra um CDI nos níveis mais altos das últimas décadas.

Ademais, o KNHF possui um mandato mais flexível, usufruindo da alocação em diferentes veículos do mercado de capitais e contando com uma equipe multidisciplinar. Além de uma carteira saudável de CRIs, também possui no seu portfólio imóveis diretos, FIIs e ações. Assim, com o portfólio atual, o fundo apresenta maior beta que o seu antecessor, participando em maior magnitude de movimentações do índice.

A composição atual é a seguinte: 

No momento, a carteira tem 30% de exposição no setor de Ativos Financeiros, 22,5% em Galpões Logísticos, 15% em Lajes Corporativas, 15% em Shopping Centers, 10% em Multiestratégia e 7,5% em Varejo.

Nessa composição, o dividendo corrente (dividend yield) da carteira é de 11,4% ao ano. Desde sua criação, em abril de 2018, seu retorno acumulado é de 84,8%, contra 47,6% do Ifix.

Seguimos otimistas com o mercado de fundos imobiliários, reforçando que o operacional dos setores continua apresentando melhoras. O semestre foi positivo para o nosso mercado. Contudo, daqui para a frente, precisamos acompanhar a evolução do cenário macroeconômico, bem como a precificação das curvas de juros.

Permanecemos atentos aos movimentos do mercado para trazer sempre as informações mais relevantes para você e prontos para tomar medidas, caso se faça necessário.

Se você quiser se aprofundar ainda mais neste mercado, nas notícias relevantes e em setores e papéis específicos da nossa recomendação, acesse aqui nosso relatório completo.

Até a próxima.