FIIs: confira recomendação para agosto e perspectivas desse mercado

Olá.

Estamos aqui em mais uma edição da coluna Renda com Imóveis, em que te trazemos um panorama do mercado de Fundos Imobiliários, nossas perspectivas e nossa Carteira Recomendada deste produto.

Na edição de hoje, vamos falar de como esse mercado se comportou em julho e destacar os resultados de dois setores em específico: Lajes Corporativas e Galpões Logísticos.

Vamos lá?

Dando continuidade ao ritmo do primeiro semestre do ano, julho iniciou com o anúncio dos Estados Unidos sobre uma tarifa de 50% para produtos brasileiros. Com isso, o cenário, que estava à espera de melhores notícias para uma retomada da alta, passou a contar com mais uma incerteza no radar, levando as taxas do Tesouro IPCA + 2035 a apresentarem uma nova apreciação. Dessa forma, o índice de fundos imobiliários (Ifix) registrou queda no mês, de 1,36%, enquanto a nossa Carteira Renda com Imóveis, desvalorizou 0,51%, valor 0,85% acima do índice.

Apesar do cenário de incerteza elevar a volatilidade no mercado, seguimos pontuando que, ao analisar os fundamentos dos FIIs, o resultado permanece positivo mesmo com a taxa de juros nos patamares atuais.

Quanto ao que tem movimentado nosso mercado, gostaríamos de relembrar que, apesar de notícias como a tarifa de 50% sobre produtos brasileiros e decisões sobre o IOF ecoarem sobre os ativos de Renda Variável, essas medidas não possuem impactos diretos para os FIIs. O que acaba alterando a trajetória e dinâmica das cotações, em maior magnitude, são as curvas de juros – especialmente o Tesouro IPCA + 2035.

Do lado das melhores performances setoriais do Ifix em julho, na média, vimos os fundos de varejo (-0,1%), seguidos pelos fundos híbridos (-0,2%) e ativos financeiros (-0,8%). Já os fundos de shoppings mostraram rentabilidade abaixo da média, com queda de 2,3%, seguidos pelos fundos de multiestratégia (-2%) e fundos de escritórios (-1,9%).

E mesmo em um ano volátil e repleto de notícias, os fundamentos da nossa indústria seguem no patamar positivo. Para corroborar nossa afirmação, vamos destacar agora os resultados do segundo trimestre de 2025 para os setores de Lajes Corporativas e Galpões Logísticos.

Quando o assunto são lajes corporativas, as regiões de estudo são as cidades de São Paulo e do Rio de Janeiro.

Entendemos que as regiões premium da cidade de São Paulo estão num patamar saudável e vemos uma possível manutenção da zona de estabilidade para os próximos trimestres. Mas, em referência às outras regiões da capital, seguimos observando melhora nos fechamentos de trimestre e as projeções são que essa tendência se mantenha para o segundo semestre de 2025.

Falando agora do Rio de Janeiro, a capital fluminense continuou sem novas entregas, o que, nesse trimestre, auxiliou na queda marginal da taxa de vacância, que foi de 28,13% para 26,87%. Mesmo com essa queda, o nível de desocupação segue em patamar elevado, o que ainda é desconfortável e retira o poder de negociação das mãos dos proprietários das lajes.

Embora vejamos melhora nos dados do setor, quando analisamos o segmento de fundos de lajes, parte do mau humor do mercado é justificado: os fundos de lajes corporativas seguem como o setor mais descontado do Ifix, com alguns fundos apresentando alta alavancagem e/ou portfólios localizados em regiões delicadas, resultando, assim, em taxas de vacância ainda elevadas e, considerando o atual custo da dívida, um impacto financeiro negativo no resultado líquido dos fundos.

Para conferir dados de vacância, preço de aluguel e muito mais, acesse aqui o relatório completo.

Agora que passamos pelos principais pontos dos escritórios, vamos aos galpões?

Ao observar o panorama nacional e analisar os ativos classes A, A+ e B, notamos que a vacância do setor de Galpões Logísticos atingiu 7,67%, mais um trimestre de redução (ante 7,89% no primeiro trimestre).

Apesar de se manter entorno de 10%, patamar em que os proprietários mantêm o poder de barganha durante negociações de contrato, observamos que as principais praças, os estados de São Paulo e do Rio de Janeiro, apresentaram resultados levemente negativos. Em São Paulo, houve alta no nível de desocupação para ativos classes A e A+, indo de 9,14% para 9,83%, assim como no Rio de Janeiro, onde o indicador subiu de 10,01% para 10,92%. Outra região importante é o estado de Minas Gerais que, por sua vez, para ativos classes A, A+ e B, viu sua vacância reduzir de 6,90% para 3,80%.

O estado de São Paulo segue como principal destaque no desenvolvimento de novas áreas, entregando cerca de 70% do novo estoque no país.  Para conferir mais dados relevantes, acesse aqui o relatório completo.

De forma geral, o setor de galpões logísticos segue vivendo um bom momento, com os preços pedidos subindo e a vacância em patamares saudáveis mesmo com elevado volume de novas entregas.

Em relação à nossa Carteira Renda com Imóveis, não fizemos nenhuma alteração para o mês de agosto. Nessa composição, o dividendo corrente (dividend yield) da carteira é de 11,3% ao ano, o que corresponde a um prêmio de 3,84 p.p. sobre o Tesouro IPCA+ 2035, e abaixo da média ponderada do dividend yield do Ifix, que está em 12,5%. Na escolha dos FIIs de nossa carteira, priorizamos ativos de elevada liquidez, gestão experiente e com portfólios de qualidade.

A composição atual é a seguinte:

No momento, a carteira tem 30% de exposição no setor de Ativos Financeiros, 22,5% em Galpões Logísticos, 15% em Lajes Corporativas, 15% em Shopping Centers, 10% em Multiestratégia e 7,5% em Varejo.

Desde sua criação, em abril de 2018, seu retorno acumulado é de 83,0%, contra 45,6% do Ifix.

Apesar do cenário de incerteza elevar a volatilidade no mercado, seguimos pontuando que, ao analisar os fundamentos dos Fundos Imobiliários, o resultado permanece positivo mesmo com a taxa de juros nos patamares atuais.

Seguimos otimistas com o mercado de FIIs, após um semestre positivo, reforçando que o operacional dos setores continua apresentando melhoras. Daqui para a frente, precisamos acompanhar mais de perto a evolução do cenário macroeconômico, bem como a precificação das curvas de juros.

Permanecemos atentos aos movimentos do mercado para trazer sempre as informações mais relevantes para você e prontos para tomar medidas, caso se faça necessário.

Se você quiser se aprofundar ainda mais neste mercado, nas notícias relevantes e em setores e papéis específicos da nossa recomendação, acesse aqui nosso relatório completo.

Até a próxima.